上海物业管理行业经过 22 年的进步，已拥有拥有资质的物业服务企业 2450 家，管理房子建筑面积 5.81 亿平米，其中居住房子建筑面积 4.63 亿平米，从业职员超越 30 万。本文通过对沪上 726 家物业服务企业存活情况的调分数查询析，就怎么样加快推进物业管理行业的转型进步提出对策和建议。

1、上海物业服务企业存活情况剖析。

（一）运营本钱提升，企业不堪重负。

参与此次调查的 95 家物业服务企业的统计，2011 年经营本钱为 40.86 亿元，其中人工本钱为 28.24 亿元，占企业经营本钱的 69.11%。另据浦东一家拥有 300 多名保安、保洁职员的物业服务企业的统计，因为 2013 年最低薪资标准从 1450 元上调至 1620 元，公司全年仅薪资一项就多支出 60 多万元，加上国定假日加班、高温补贴等成本，企业一年多支出成本 100 余万元。另外，水、电、煤气等公用事业收费几经调整，令物业服务企业的运营本钱居高不下，不少企业为此不堪重负。一方面物业服务本钱逐年刚性增长，而其次物业服务收费却偏离市场标准。不少物业服务企业前几年还能靠收取停车费、广告费、出租非居住用房等多种经营收入来弥补经费不足，而这类靠打“擦边球”获得的收入，现在已非常难抵充亏损。参与调查的上海 578 家三级资质以上企业的价值总额，由 2009 年的盈利 2.74 亿降低到 2011 年的亏损 7.01 亿元。

（二）怎么收费偏低，收入支出很难平衡。

上海水、电、煤气等公用事业收费经过多次调整，水费由 1992 年的每立方 0.18 元调至 2013 年的每立方 3.65元 ；电费由每千瓦时 0.21 元调至每千瓦时 0.61 元 ；煤气费由每立方 0.20 元调至每立方 1.05 元。职工最低薪资逐年递增，水、电、煤气价格调高，营运管理成本不断上升，而物业管理收费却还保持在较低的水平，与物业市场紧急脱节。据对上海 578 家三级资质以上企业 2456 个住宅项目的剖析，平均怎么收费仅为每月每平米 2.26 元，其中 1690 个项目亏损，占全部项目的 68.81%。物业管理费的收不抵支，直接影响了服务水平，不少居民以服务不到位、管理手段跟不上为由拒付管理费，导致物业管理费收缴率逐年降低。调查显示，本市物业管理费平均收缴率仅为 80% 左右。

（三）营业税率偏高，加重企业负担。

物业管理行业具备明显的准公共事业服务特点，尤其是为数不少的直管售后公房，具备保障性住房的特质，应与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受 3% 的税率。而现在物业服务企业常见适用的是5% 的营业税税率。同时，根据营业税税额作为附加税的计税依据，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加税率为 3%，地方教育费附加税率为 2%，河道清洗费税率为1%。物业服务企业营业税及其附加税累计达到营业收入的 5.65%。偏高的税率，让原本已入不敷出的物业服务企业背上了沉重包袱。在抽样调查的 136 个产品住宅项目中，91 个项目亏损，43 个项目盈利，2 个项目持平 ；49个售后公房项目中，46 个项目亏损，3 个项目盈利。即使这样，上述185个项目2011年共缴纳营业税1109.12万元。

（四）经营紧急亏损，面临存活危机。

调查数据显示，95 家企业经营收入为 46.27 亿元，而经营本钱达到 40.86 亿元，经营本钱占经营收入的88.31%，其中人工本钱占经营本钱的 69.1%，亏损企业由 2011 年的 21 家递增到 2012 年的 24 家。54 家一级物业服务企业的平均收益由 2010 年的 353.05 万元降低到2011 年的 302.54 万元，同比降低 16.53%，而 346 家三级企业常见出现亏损，亏损总额达到 9.48 亿元，平均亏损 273.99 万元。

2、上海物业服务企业进步对策及建议。

（一）明确进步目的，推进结构调整。

要从策略高度考虑物业服务企业的转型升级，明确企业进步策略、基本定位、规划目的，并在策略推行、产业方向、拓展重点等方面拟定切实可行的保障手段。培养一批懂管理、善经营、知法律、会外语的高素质复合型人才，造就一支合适行业进步、技术过硬、综合素质好、相对稳定的营运管理团队。改变传统的管理思路，打造与市场机制相适应的经营机制。把握上海新一轮进步机会，通过内外资源的有效整理，提高核心竞争优势和市场盈利能力，破解物业延伸服务可能带来的商业机会，推进物业服务企业产业结构调整。企业在策略推行、市场拓展、规模扩张、产业延伸等方面作出科学规划和理性选择，为可持续进步培育更多的经济增长点。

（二）推行税收减免，提供政策保障。

政府要通过减免税收、减少税率等调节方法支持物业服务企业进步。从地方财政、住房公积金增值收益、廉租住房建设基金中拿出肯定的资金，纳入政府年度财政预算，用于保障房的租金减免和物业管理费补贴，将公房租金减免由企业承担改为财政预算列支。政府以出资购买物业服务的形式，对管理老旧小区的物业服务企业推行补贴，保证参与直管售后公房和保障房物业服务的企业可以正常运作。吸纳社会资金，设立物业管理进步基金。扩大住房公积金用范围，鼓励住户用公积金缴纳房租和物业管理费。

（三）减少营业税率，减轻企业负担。

要积极参与“营改增”试点，尽量多争取政策支持，如允许商业性房产开具增值税发票，形成上下游企业抵扣链条。将物业服务企业支付给保安保洁、绿化保养维护、设施设施修理保养等专业企业的成本，作为进项税抵扣。对售后公房和新建保障房免征增值税，对涉及税负不减反增的经营困难行业根据 3% 的浅易计税办法征税。新的企业所得税法相比原有所得税，企业税收负担减轻了 8％，明确从事住宅物业服务的企业尤其是承担保障房物业管理的企业不征税收入、免税收入、各项扣除，与允许弥补以前年度亏损后的项目，作为应纳税所得额，计征企业所得税。

（四）拓展延伸服务，加快转型升级。

物业服务企业要积极拓展延伸服务，加快产业转型升级，促进物业管理行业从传统服务业向现代服务业转化。

1. 探索居家养老服务全新模式。资料显示，上海户籍 60 岁以上的老年人口达到 367.32 万人，占全市总人口的 25.7%。预计到 2015 年末，全市户籍 60 岁以上的老年人口将超越 430 万，接近全市总人口的 30%。老年人口数目庞大与少子化、空巢化的矛盾将更为突出，不少住宅小区的独居老人已占到六成。而现在上海养老机构仅为631 家，床位数只有 10.52 万张，将来几年社会养老重压较大。为此，物业服务企业可发挥熟知小区状况的优势，整理社区文化、教育、医疗、家政、保安、保洁、绿化等资源，探索“家庭式”居家养老服务新模式 , 即依托社区力量，以家庭为核心，政府或个人购买服务，由物业服务企业提供包含房子修理、生活护理、餐饮配送、家政服务、精神慰籍等内容的“家庭式”居家养老服务，让老年人不出家门就能享受全方位养老服务。

２。 试行物业代行小区收费职能。公用事业费交费是居民日常必不可少的组成部分，因为居民对有关员工上门收费不太放心，每月要多次往返物业、邮局、互联网通信、有线电视等部门，居民深感不便。政府部门应将达成社区交费智能化作为一项便民实事工程来抓，物业服务企业可在推行物业收费智能化的同时，代行水、电、煤气、互联网通信、有线电视、报刊等部门的收费职能，由小区物业管理处的员工提供上门服务，居民持现金或银行卡刷卡交费，逐步实行小区收费一门式和电子化，让居民不出门就能快捷、安全地交费。

３。 拓展互联网通信配套修理服务。互联网通信、有线电视的家庭普及率已接近百分之百，随之而来的是问题修理跟不上，即使是小问题，也要按规定由修理职员 24 小时内上门检修，居民怨言不少。物业服务企业可借助其专长，与互联网通信、有线电视部门拓展合作，由互联网通信、有线电视部门授权，在小区内设立应对修理点。物业修理电工经业务人员培训后持证上岗，参照房子应对修理服务标准，对居民报修的互联网通信、有线电视设施问题，推行修理职员30 分钟内上门服务。

４。 塑造住宅小区电商平台。随着着物流产业的进步，送水工、快递员、餐饮配送职员等频繁进入小区，影响了居民的正常生活，不少高端住宅小区甚至不允许这类职员的汽车驶入小区。物业服务企业可以拓展快递收送件、上门送水、代送牛奶、代发报纸、餐饮配送等延伸服务。同时，还可以尝试在小区放置自动售货机、银行柜员机，引入农业合作社进小区销售平价新鲜蔬菜，设立实体或互联网微型家庭用品超市，逐步塑造住宅小区电商平台。