内容摘要：城市房子拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位对现存建设用地上的房子进行拆除，对房子所有者或用户给予肯定补偿或视状况进行迁移安置的活动。城市房子拆迁，既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，又关系到城市规划的具体落实，是一个敏锐而又常见的社会问题。因为土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以存活和生产的基本物质条件，因而在拆迁过程中，需要给予被拆迁人合理补偿，对其进行妥善的安置。本文对城市房子拆迁的近况进了初步研究，就其充分补偿问题进行了探讨。
关键字：房子拆迁；补偿

国内始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房子拆迁成为势必，很多的房子拆迁，改变了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改造的节奏，也保证了城市建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，国内房子拆迁已演化成为最容易激起矛盾、引起冲突的范围之一。本应彰显政府关爱的“民心工程”，在某些地方却变成了以盈利为目的、动辄不由分说予以强制实行的“扰民工程”，这种现象不容忽略。十多年来，国内国家和地方先后拟定了很多关于拆迁补偿和安置的法规和规章，但并没从根本上解决房子拆迁中的补偿纠纷，不可以完全保护被拆迁人的利益。本文旨在通过剖析拆迁补偿的不合理原因，对城市房子拆迁的补偿事宜提出建议。
1、城市房子拆迁概述
（一）城市房子拆迁的常见性
国内始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房子拆迁成为势必，近年来，为适应国家经济建设飞速发展的需要，各地加强了房子拆迁管理工作的力度。依据有关资料显示，“九五” 期间，全国城镇累计拆除房子约3.3亿平米，比“八五”期间增长了近一倍。北京“九五”期间拆除房子总量415万平米，拆迁户近14万户，被拆迁人数近50万人。上海1991年8月至2000年共拆除居住房子2830万平米，拆迁65万户居民住房，拆除去6907家单位的房子。明珠地铁二期工程，一个项目就拆迁居民7000多户，拆迁面积21万平米，拆除单位190个，面积15万平米，拆迁资金29个亿，占项目总投资的22％。
很多的房子拆迁，改变了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改造的节奏，也保证了城市建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，国内房子拆迁已演化成为最容易激起矛盾、引起冲突的范围之一。本应彰显政府关爱、较易取得群众拥戴的“民心工程”，近年来在某些地方却变成了以盈利为目的、动辄不由分说予以强制实行的“扰民工程”，这种现象不容忽略。
（二）．城市房子拆迁纠纷的复杂性
依据建设部的有关统计，2002年1—8月份共受理群众来信4820件次，其中涉及拆迁问题的占28%；群众上访1720批次，其中反映拆迁问题的占70%，在集体上访的123批次中拆迁问题占83.7%；国家信访局近年来接到的关于拆迁问题的信件也逐年递增，截至2003年8月底，当年该局收到拆迁投诉信件11641封，比2002年同期上升50%；上访人数5360人次，同比增长47%。 一件件因拆迁而起的风波更叫人怵目惊心。震撼国务院的湖南嘉禾“县委、县政府滥用行政权力强制推进房子拆迁”事件暴露了少数的地方政府紧急滥用职权，放纵或者放纵违法违规拆迁的恶劣做法；另外，暴力抗迁、自杀抗迁的事例亦频繁出现：2000年9月12日，安徽池州青阳县下岗工人朱正亮不满县政府的旧城改造拆迁安置，在天安门金水桥上自焚；2003年8月22日，南京邓府巷39岁的翁彪由于不满当地拆迁办强行拆迁，在南京玄武区邓府巷拆迁指挥部点燃汽油自焚死亡；2003年十月1日，北京人叶国强由于不满房子拆迁跳入天安门金水河。毋庸置疑，房子拆迁纠纷已成为值得高度关注、亟待妥善解决的重大和复杂问题。
房子和土地是城乡居民的存活之本，土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以存活和生产的基本物质条件，这种纠纷一旦没办法妥善处置就易激化国家与民事行为个体之间的矛盾，公权力与私权利的交锋总是会产生两败俱伤的结局，进而影响到社会的稳定和进步的大局，问题更为复杂。
（三）．目前国内城市房子拆迁补偿的立法及其弊病
1991年6月1日国务院发布了国内第一部系统规范城市房子拆迁行为的行政法规《城市房子拆迁管理条例》（国务院令第78号，以下简称旧《条例》）。旧《条例》的对拆迁补偿的规定已不适应目前城市房子拆迁工作的需要，主如果对被拆迁房子所有人的补偿标准过低。旧《条例》规定，对房子所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额根据所拆除房子建筑面积的重置价格结合成新结算。而对房子的用法人则实行现房安置。两相比教，房子所有人得到的补偿可能远低于房子用人，致使房子所有人对拆迁的积极性不高，甚至产生抵触情绪；同时，旧《条例》对拆迁单位的资金运用缺少有效的监管，出现因为拆迁单位获得拆迁许可证后抽逃资金，致使安置房不可以准时建设、补偿资金不可以准时到位的状况。
针对这类弊病，2001年11月1日《城市房子拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）开始推行。到现在为止，获得了明显效果，但仍存在拆迁评估随便性大的问题。拆迁评估是不是准确，决定了拆迁补偿是不是公平、公正，被拆迁人的合法权益能否得到有效保证。一些评估机构违法操作，根据委托人的需要或与拆迁人串通，做不实评估；甚至有的城市拆迁评估为独家经营，缺少监督，评估实质很难达到市场价格的规范，损害了被拆迁人的合法权益，而被拆迁人对评估结果有异议时很难得到合理解决。
（四）.海外立法状况
海外立法无“拆迁”的说法，但根据海外的立法及解释，其“有偿征收”（指政府依法有偿获得财产所有人的财产的行为），究其实质，应该就是国内所说“拆迁”。美国的有偿征收规范是如此设计的：
美国联邦宪法对政府推行强制征税来保护公民的财产。在《权利和自由法案》（即美国宪法前十条修正案）中，第五修正案规定：无论何人，“不经正当法律程序，不能被剥夺生命、自由或财产。不给予公平补偿，私有财产不能充作公用”。规定在保护公民私人财产的同时默示了联邦政府享有行使有偿征收的权利，条件是正当程序、公共用和公平补偿。其中公平补偿常以“对公众和私有财产所有人同样公平”为标准，双方是不是可以真的签订适当的征收补偿合同，重点在于被征收人是不是得到了适当的补偿。具体包含：第一，适当的主体。即不只财产的所有人有权得到补偿，财产的有关用收益人如房子的承租人也有权得到补偿。第二，适当的客体。即获得补偿的对象不只包含房子本身，还应当包含其附属物与与该地产商誉有关的无形资产。 第三，适当的估价。即对被征收物补偿的价金应以“公平的市场价值”为依据。而现在对公平的市场价值最常见的评估方法是各自单独聘请资产评估师作出评估报告（虽然资产评估师的报告并不是绝对完美和科学）；假如双方各自独立的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。在美国的司法实践中，法院一般会认定高出政府补偿价格的评估报告。
德国现行公益征收规范的基本原则主要规定于德国基本法（宪法）第14条中。依据基本法的思想，一个合宪的公益征收行为，需要予以公正的补偿。同时，为了确保公民的财产权在征收时获得补偿，规定对财产进行征收需要依据法律，而且立法需要同时规定征收补偿的“额度”和“类型”有效，这种“无补偿即无征收”的规定，促进财产权保护、征收和补偿在法律上融为一体。
2、城市房子拆迁的补偿
（一）补偿的定义
在国内，城市拆迁补偿，是指在城市建设和开发过程中，因为拆除房子而给予房子所有权人的补偿，是典型的行政补偿。
（二）补偿的原则和标准
世界大部分国家对拆迁补偿的原则和标准是在土地征收规范中加以规定的。前文概括介绍了美国征收规范中的“合理补偿”原则，美国的合理补偿所要依据的公平市场价格，既包含财产的现有价值，也包含财产将来盈利的优惠价值。 英国则主要按征收土地之前的市场价格计算，假如被征土地因变为公共用地导致地价上涨，原则上不考虑上涨部分的补偿。
法国实行“公平补偿”原则，在占用被征收财产前，事先支付补偿，公平补偿被征收人的损失。
德国实行“公正补偿”，在征收时的补偿协议价格计算标准，以官方公布征收决定时的被征土地买卖价格为准。
依据宪法，日本实行“正当补偿”，其补偿范围主要包含：产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等。除此之外，日本还专门规定了要“按正常市场买卖价计价”的原则。可见这里所说的正当补偿事实上是一种比较全方位的补偿。
由此看来，各国宪法确定的征用补偿程度虽不一模一样，但它们多少都遭到传统宪法理论的影响，有些需要“充分”补偿，有些规定“公平”或“公正”补偿，有些需要“适合”或“合理”补偿。 “合理补偿”、“正当补偿”和“公平补偿”，一般说来，是指补偿价值与被征用财产价值大体相当。但“合理”、“正当”和“公平”都是空泛的表达办法，从现实状况来看，认定何为“适合”与“合理”的权力显然握于政府之手，被征用财产的人无权需要。“适合补偿”和“相当补偿”则是一种较低标准的补偿，即只须给予补偿即可。从“充分补偿”、“合理补偿”再到“适合补偿”，从本质上都是不完全补偿。
相比较而言，国内的《宪法》仅言明了“给予补偿”，《〈物权法〉草案建议稿》也只不过规定了“公平补偿”，此外再无更高层次的补偿。如前所述，“公平”是空泛的说法，对国家“公平”和对个人“公平”的规范一定不同，而且公平补偿的操作权学会在政府手中，被拆迁人的利益没办法得到正当的伸张。所以至少国内立法应规定补偿的规范为“充分补偿”，才可能保护被拆迁人权益。
目前很多国家补偿的规范是根据被拆除房子的当期房产市场价格为依据的。国内新《条例》第24条规定，货币补偿的金额，依据被拆迁房子的区位、作用与功效、建筑面积等原因，以房产市场评估价格确定。这在国内是一个进步，它打破了以往以房子重置价作为补偿标准的旧模式，在综合考虑房子地方、作用与功效、建筑面积等很多影响房价的原因之后按市场评估价来确定补偿价格，这相对来讲是比较客观公正的，在一定量上保障了被拆迁免受或少受欺诈。

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